修了考査:借地権付建物

記憶の三原則 ①繰り返す ②関連付ける ③ちゃんと寝る

不動産鑑定士になるための最後の関門である修了考査(口頭試問)の対策です!!

借地権付建物についての質問

対象不動産の確定・確認について

Q.土地評価数量の根拠は?なぜその数量を採用した?
契約数量を採用した。

登記数量とも一致しており、信頼性が高い。(現地調査にて間口・奥行を照合し概ね一致を確認したことも補足)
Q.セットバック面積はどのようにして調べたのか?
①私道の場合
建築指導課等において狭隘協議図面を確認してこれにより概算を行った。
現地ともおおむね一致している。

②建築指導課において対象不動産の両隣及び向かいの不動産の建築計画概要書を入手して面積を概算した。
Q.(セットバックの場合)後退杭はあったか?
①後退杭を●●ヵ所確認した。

②後退区は現地にて確認できなかった。
Q.対象不動産の特徴は?
(答えられるように)
Q.細類型は自用?それとも貸家?
(答えられるように)
Q.テナント(あるいは所有者)は何だった?
(答えられるように)
Q.確認資料をそれぞれどのように入手したのか?
(答えられるように)
Q.道路はどこで何を調査したのか?
①区道の場合●●役所の道路管理課にて道路種別、幅員、路線番号、境界確定の有無を調査した。

②都道の場合第●建設事務所にて幅員、境界確定の有無を調査した。

③国道の場合国道事務所にて幅員、境界確定の有無を調査した。

④私道の場合公図、登記記録等により所有者及び筆を確認。現地にて道路幅員を歩測した。両隣及び向かいの不動産の建築計画概要書も確認を行った。
Q.●●区役所はどこにあったか?
(答えられるように)
Q.道路境界は確定しているのか?どこで確認した?
①区道の場合:確定していることを●●役所の道路管理課にて確認した。

②都道の場合:確定していることを第●建設事務所にて確認した。

③国道の場合:確定していることを国道事務所にて確認した。
Q.第●建設事務所はどこにあったか?
(答えられるように)

第1建設事務所:『新富町駅』から徒歩3分ほど(千代田・中央・港区)

第2建設事務所:『大井町駅』から徒歩6分ほど→品川区役所内(品川・目黒・大田・世田谷・渋谷区)

第3建設事務所:『中野駅』から徒歩5分ほど→中野区役所内(新宿・中野区・杉並区)

第4建設事務所:『大塚駅』から徒歩5分ほど(豊島・板橋・練馬区)

第5建設事務所:『亀戸駅』から徒歩8分ほど(墨田・江東・葛飾・江戸川区)

第6建設事務所:『北千住駅』から徒歩8分ほど(文京・台東・北・荒川・足立区)
Q.インフラはどこで何を調べたのか?
ガスについてはガス本管埋設状況確認サービスにて確認

下水道については下水道局にて下水道台帳を確認(ネットで見れるが行った方がベター)

上水道については水道局営業所にて水道菅管理図を確認(ネットには公開されていない)

電気については東京電力で引込みの可否を確認(都内の案件なら言わなくていいかも)
Q.水道局の営業所はどこにあったか?
(意外と聞かれているので答えられるように)

千代田営業所:神田駅から徒歩5分

港営業所:赤羽橋駅から徒歩2分

新宿営業所:新宿御苑前駅から徒歩5分

文京営業所:東大前駅から徒歩5分

墨田営業所:森下駅から徒歩5分

江東営業所:東陽町駅から徒歩10分

品川営業所:荏原中延駅から徒歩10分

目黒営業所:祐天寺駅から徒歩10分

大田営業所:平和島駅から徒歩20分

世田谷営業所:経堂駅から徒歩10分

渋谷営業所:笹塚駅から徒歩1分

中野営業所:東中野駅から徒歩15分

杉並営業所:永福町駅から徒歩5分

豊島営業所:池袋駅から徒歩5分

北営業所:赤羽駅から徒歩7分

荒川営業所:南千住駅から徒歩10分

板橋営業所:板橋区役所前駅から徒歩5分

練馬営業所:練馬駅から徒歩12分

足立営業所:五反野駅から徒歩10分

葛飾営業所:青砥駅から徒歩7分

江戸川営業所:船堀駅から徒歩7分
Q.土壌汚染関係はどのように調べた?
役所調査、過去地図調査、閉鎖登記簿により調査を行った。

環境課において、土壌汚染対策法、下水道法、水質汚濁防止法、東京都環境確保条例等に基づく区域指定、特定施設等がないことを確認した。

また、過去地図・閉鎖登記簿により従前建物の構造・用途を調査し、土壌汚染が存する可能性が低いと判断した。
Q.従前の用途はなんだったか?
過去の住宅地図で従前の利用状況を●●と確認した。
Q.埋蔵文化財関係はどこでどのようにして調べた?
教育委員会等において周知の埋蔵文化財包蔵地でないことを確認した。
Q.地区計画はどのような内容か?
(地区計画の内容を答えられるように)

(最有効使用への影響、取引事例収集の範囲等を意識する)
Q.地質、地盤は調べた?
東京都建設局が公開している「東京の地盤」により付近の柱状図を確認した。
結果、地盤・地質は○○である。
Q.浸水履歴やハザードマップは調べたのか?
●●区役所防災課において○○年からの浸水履歴を調べた。結果は・・・
ハザードマップは区のHPに公開されているので閲覧した。●●川が氾濫した場合○○mの浸水が予想される。
Q.権利の態様をどのようにして確認した?
登記事項証明書を用いて所有者を確認し、賃貸借契約書にて土地賃貸借契約の内容を確認した。
Q.土地賃貸借契約の概要は?
借地権の種類:旧法or新法
目的:堅固or非堅固
期間:●●年
契約始期:○○年
地代:●●円/㎡
一時金:権利金、更新料、建替え承諾料等の内容
特約:〇〇
Q.近隣地代の相場は?
近隣の地代相場は収集が困難であったが、東京都不動産鑑定協会の『継続地代の調査分析』及び日税不動産鑑定士会の『継続地代の実態調べ』等の成果物により相場の把握に努めた。

結果〇〇区の商業地域の相場は○○円/㎡ほど。
Q.現行地代は公租公課の何倍か?
(答えられるように)
Q.契約締結の経緯は?
(答えられるように)
Q.借地権の残存期間は?
(答えられるように)
Q.更新の可能性はどうか?
(手法の適用と関係してくるのできちんと答える)
Q.建物数量はどのように確認・確定した?
登記事項証明書、建物図面、竣工図、面積表などをもちいて現地にて照合することにより確認と確定を行った。
Q.増築や改築はなかったか?
増改築がなかったことは、登記事項証明書、建築計画概要書、台帳記載事項証明の建物と相違がないことにより確認した。
Q.建物築年は?
築●●年。
Q.借地残存期間と建物の残存耐用年数の関係は?
(借地残存期間が建物残存耐用年数と一致していない場合に更新が予測されるのか、借地権が消滅するのかについて整合する回答をする)
Q.古い建物のようですが修繕履歴は確認したか?
①修繕履歴を依頼者等から入手して確認した。

②修繕履歴を入手することはできなかったが、●●年に大規模修繕が行われていることは確認ができた。
Q.アスベストはないか?
吹付けアスベスト
築年、構造により吹付けアスベストの使用可能性は低い。

アスベスト含有材
仕上表に基づき、使用建材についてアスベスト含有材かを調査した。結果、アスベスト含有材についても使用可能性は低い。
Q.PCBはどこで調べたのか?
PCBについては東京都環境局資源循環推進部にて、使用・保管の届出が出ていないことを調査した。
Q.遵法性はどう判断したか?
①ERにより遵法性に問題がないことを確認し、現地調査でも照合確認を行った。

②登記事項証明書、建物図面、竣工図などをもちいて現地にて照合することにより違法増改築等がなされていないことを確認した。
Q.駐車場附置義務はあるのか?また何台附置義務があるのか?
(答えられるように)
Q.対象建物の利用状況は何だったか?
(答えられるように)
Q.容積率は完全に消化しているか?
(答えられるように)
Q.耐震性はどうか?
①ERによりPML値を確認した。●●%のため耐震性に問題はない。

②1981年6月1日以降の建物であり、新耐震基準であることから耐震性に問題はないと判断した。
Q.内覧をしていないのにどうして評価できるのか?
内覧は所有者の許可が得られず行えなかったが、建物内部の図面、写真等を豊富に入手できたことから合理的な推定を行うことが出来た。
Q.修繕履歴は確認したのか?
(実際に修繕履歴を入手するのは困難)
修繕履歴は入手できなかったが依頼者から最近の修繕の状況を確認した。
Q.評価に当たってどのように考慮したのか?
大規模修繕については経済的残存耐用年数の査定に反映し、またDCF法において資本的支出の支出時期に反映した。
Q.設備についてどのような設備があり、更新状況はどうか?
(答えられるように)
Q.維持管理の状態はどうだったか?
①内覧をした場合
建物内部から、仕上、設備の状況、破損や汚れの状況を確認した結果維持管理の状態は普通である。

②内覧できなかった場合
建物全体を外部観察した。外壁やエントランス前から観察するに維持管理の状態は●●である専有部分については建物図面、写真を用いて推定を行った。
Q.対象不動産の周辺の利用状況はどうだった?
(周辺建物の用途、規模等を答えられるように)
Q.標準的使用は何だと考えた?
(標準的使用を答えられるように)
Q.一体としての最有効使用はどのように考えた?
地域分析及び個別分析の結果、最有効使用を●●と判定した。
Q.他の用途(共同住宅・事務所・店舗等)の賃料とは比較したのか?
他の用途の賃料を周辺の事例から調べた。
結果●●の用途の賃料が高く、最有効使用であるといえる。
Q.現地調査で具体的に何をした?
土地については間口、奥行、傾斜、高低差、境界標を現地にて確認した。
また、異臭、地下埋設物等が存する可能性がないかも現地で確認した。

建物については構造・用途・増改築の有無を確認資料を用いて慎重に照合した。
また、維持管理の状態や周辺の利用状況等の確認を行った。
Q.建築計画概要書、記載事項証明書はどこで入手した?
●●区役所の建築指導課において入手した。
Q.同一需給圏について記載の内容にもう少し補足してください
(内訳書あるいは評価書記載の事項に補足を求められるので答えられるように)
Q.借地権付建物の場合、同一需給圏の範囲は変わるか?
借地権の取引慣行が類似する地域に限られてくるため、狭くなると考えた。
Q.地域分析をどのように行った?
まず近隣地域を判定したうえで、典型的需要者を把握し、当該需要者の観点から代替競争関係が成立する地域として判定した。

具体的には賃料水準の動向や地域的選好性を重視した。
Q.近隣地域はどのような観点で判定した?
対象不動産周辺を歩き回り、建物の連たん性や繁華性(あるいは住環境)、路線価等に着目して判定した。
Q.個別分析をどのように行った?
対象不動産の個別的要因について市場参加者の観点から市場競争力を把握した。
Q.市場の需給動向の状況は?
(『地価LOOK』や各種マーケットレポートを参考に案件に沿った回答ができるように)
Q.借地権取引の慣行の有無は?
当事者間、第三者間ともに借地権の取引慣行があり、建物に随伴して取引が行われることが多い地域である。
Q.借地権取引の態様は?
借地権が有償で承継される地域
当事者間・第三者間ともに取引慣行がある
堅固or非堅固建物所有目的が多い
一時金授受の慣行等

 

原価法

Q.土地の取引事例はどのように入手したのか?
鑑定協会、レインズにて入手した。
Q.どのような事例を選択したのか?
用途、規模、前面道路幅員、容積率、環境等が類似する事例を選択した。
Q.事例との規模格差をどのように考えたのか?
(考え方による)
Q.時点修正率をどのように査定したのか?
対象不動産と類似する地価公示の変動率をもとに査定した。
Q.特に重視した事例とその理由は?
(答えられるように)
Q.個別的要因とその評点の理由は?
(答えられるように)
Q.公示価格はどこか?どんな建物が建っていたか?
(テナントまで聞かれることもあるので答えられるように)
Q.なぜその公示地を選んだのか?
対象不動産との位置関係、用途、規模、前面道路幅員、容積率、環境等の類似性から選択
Q.規準価格の開差の理由は?
市場の取引価格が過熱気味であることが理由であると考えられる。
Q.借地権価格をどのように査定したのか?
賃料差額還元法、借地割合法、借地権残余法、借地権の取引事例比較法

これらのうち借地権残余法は一体としての収益価格を求めていることから適用せず、また借地権の取引事例の収集が困難(要因比較の困難)である場合には取引事例比較法も適用しない。
Q.賃料差額還元法について正常実質地代をどのように査定したのか?
積算法により査定した。

具体的には基礎価格×期待利回り+必要諸経費(土地公租公課のみ)
Q.基礎価格とは何か?更地価格とは異なるのか?
基礎価格は元本から果実を求める際の元本にあたり、契約減価が発生している場合には契約減価を考慮した価格である。
Q.期待利回りはどのように査定したのか?
(答えられるように)
Q.賃料差額のうち取引の対象となる部分とはどういうことか?
実際支払地代が契約締結の経緯などから異常に低い場合、賃料差額が大きくなるが、このような場合には賃料差額のすべてが取引の対象とはならないということ。

本件では実際支払地代は相場並みであり、賃料差額のすべてが取引の対象となると判断した。
Q.賃料差額還元法における還元利回りの求め方は?
借地期間(●年)と期待利回り(●%)の年賦償還率として求めた。
Q.借地権割合法について路線価による借地権割合は何%か?
(答えられるように)
Q.採用した借地権割合とその理由は?
路線価による借地権割合は当事者間取引の際の割合であり、本件は第三者取引を前提とするものであるため路線価借地権割合より低くなる。

さらに更新時に見込まれる一時金の支払いも考慮して借地権割合はさらに低くなる。
Q.建物再調達原価の査定根拠は?
直接法
①実際の建築費に建築デフレーターで時点修正を行って査定した。

②ERによる建物再調達価格を建築デフレーターで時点修正をして、さらに設計管理料を加算して査定した。

間接法
①『JBCI』により査定した。

②『収益還元法適用上の運用指針等』により査定した。

③『建物の鑑定評価必携』により査定した。
Q.設計管理料は何%?
(答えられるように)
Q.建物面積は何を採用した?
①登記数量:竣工図等が得られなかったため、公示されていて信用できる登記数量を採用した。

②法床面積:竣工図が得られ、登記数量よりも信用できると判断した。
Q.付帯費用にはどのような費用があるのか?
不動産取得にともなう仲介手数料、登記費用、不動産取得税等
さらに資金調達費用、開発リスク相当額。
Q.開発リスク等とは何か?
建物引渡しまでにおける予測していない事態のリスクで、日影補償、遅延に伴う金利負担増、建築計画変更に係る費用等がある。
Q.土地の減価修正はなかったか?
土地のみの減価はない。
Q.建物減価修正について躯体・仕上・設備の根拠は?
①建築請負契約書にて判明しているため、これを採用した。

②『収益還元法適用上の運用指針等』を参考にして査定した。
Q.経済的残存耐用年数はどのように査定したのか?
物理的な耐用年数を上限として機能的・経済的にあとどれくらい市場競争力が持続するのかという観点で査定を行った。
Q.建物減価修正にあたり大規模修繕等が与える影響を考慮したか?
経済的残存耐用年数の判定に当たって考慮した。
Q.観察減価法を具体的にどのように適用したのか?
屋根や外壁タイルの破損の状態や設計や設備が旧式化していないかを現地にて確認し、概ね経年相応以上の減価はないと判断した。
Q.観察減価法と耐用年数に基づく方法を併用するとはどういうことか?
観察できない経年に伴う物理的な減価を耐用年数に基づく方法で把握し、突発的な損傷や、機能的・経済的減価を観察することにより把握するということ。
Q.付帯費用の減価修正はどのように行ったか?
建物の平均減価率をもとに減価修正を行った。
Q.建物が古いようだが、一体としての減価修正を行ったか?
(※過去の資料を見るとかなり多く出題されている。一体減価を行っていてもいなくても合否自体には関係ないが理由をつけて答えられるように)
Q.借地権の市場性について原価法ではどこで反映したのか?
①一体減価で借地権の市場性を反映している。

②土地再調達原価の代わりに借地権価格を求めており、この借地権価格は市場性を考慮された価格であるため借地権価格の査定に反映されている。
なお、一体としての市場性の減価は考えなかった。

収益還元法(直接還元法)

Q.賃料はどのように査定した?
①自用の場合:近隣地域、類似地域等から対象不動産に類似する賃貸事例の収集を行い、賃貸事例比較法を準用して査定した。

②貸家の場合:レントロールを入手できたのでこれにより査定した。
Q.賃貸事例はどのように入手したのか?
レインズで市場で成約した賃貸事例を入手した。

(「指導鑑定士からもらった」はNG)
Q.周辺の賃料相場は?
(円/坪、円/㎡ともに答えられるように)
Q.駐車場収入はどのように査定した?
付近の月極駐車場料金を調査して、査定した。
Q.その他収入はどのような収入があった?
その他収入として、権利金の運用益及び償却額を計上した。
Q.空室率はどのように査定した?
(マーケットレポートなどにより空室率の根拠を説明できるように)
Q.維持管理費はどのように査定した?
収益還元法適用上の運用指針等に基づき、年額支払賃料の3~5%と査定した。
Q.水道光熱費はどのような取り扱いをしたのか?
共用部分に係る水道光熱費については共益費収入で賄われ、専有部分に係る水道光熱費については通り抜けと考えた。
Q.修繕費はどのように査定した?
①収益還元法適用上の運用指針等に基づき、建物初期投資額の0.3%~0.6%と査定した。

②(ERがある場合)長期修繕費用を修繕費30%、資本的支出70%に配分して計上した。
Q.PMフィーとは何か?
PMフィーはBMフィー(維持管理費)以外のLMフィー(テナント誘致・契約・管理業務等)を計上した。
Q.PMフィーはどのように査定した?
共込賃料(空室率考慮後)の3~5%と査定した。
Q.テナント募集費用の査定根拠は?
テナントの標準的な入替周期を●●年と予測し、仲介手数料相当額として月額賃料相当額を計上した。
Q.公租公課は何を計上した?
土地については公租公課に代わり年額支払地代を計上した。

建物については収益還元法適用上の運用指針等に基づき、建物初期投資額の50%~70%を用いて査定を行った。
Q.損害保険料はどのように査定した?
損害保険料の簡易見積もりサービスにより査定した。
Q.その他費用にはどのような費用があるのか?
(計上した場合には答えられるように)
Q.経費率は何%か?妥当な水準か?
(借地権付建物は総費用に土地公租公課に代え、地代を計上することから経費率は高い傾向にある。)
Q.一時金の運用利回りの査定根拠は?
収益還元法適用上の運用指針等に基づき、一般的な目安として1~2%を採用した。
Q.資本的支出の査定方法は?
①(ERがある場合)長期修繕費用を修繕費30%、資本的支出70%に配分して計上した。

②標準的な修繕費との関係から査定をした。
Q.還元利回りはどのように査定した?
①類似の不動産の取引事例との比較から求める方法

②借地権と建物等に係る還元利回りから求める方法

③借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
Q.類似する不動産の利回り事例を具体的にどのように収集したか?
REIT等で収集した。

収益還元法(DCF法)

Q.収支の変動予測をどのように考えたか?
(答えられるように)
Q.保有期間が●年の理由は?
精度の高い予測可能期間として●年とした。また一般的な投資家が保有すると想定される期間でもある。
Q.最終還元利回りと還元利回りの関係は?
最終還元利回りは保有期間満了時における還元利回りであり、①売却リスク、②価格下落リスク、③保有期間満了後以後の収益変動リスクを含むため、最終還元利回りの方が大きい。
Q.DCF法と直接還元法の価格の乖離の理由は?
(大きく乖離していたらマズイが、乖離が小さい場合でも答えられるように)
Q.DCF法と直接還元法のどちらを重視したのか?またその理由は?
DCF法を重視した。なぜならレントロール等の確認資料に基づき、精度の高い将来予測が可能であったこと。

また、CFが明示されることから説明性が高い。

試算価格の調整

Q.借地権の総合的勘案事項をどのように勘案したか?
ア)現行地代水準及び地主との関係性を確認して将来の賃料変動予測を適切に行った。

イ)建物の残存耐用年数と借地の残存期間について整合性を保ち評価を行った。

ウ)将来見込みまれる一時金の額について借地権割合法、賃料差額還元法において考慮した。
Q.どの試算価格を重視したのか?
(対象不動産の類型に即して、典型的需要者との関連から答えられるように。)
Q.なぜ取引事例比較法を適用していないのか?
実務において建物要因比較の手法が確立されておらず、説得力に欠けると判断した。
Q.各試算価格の乖離の理由は何か?
(答えられるように)
Q.各手法に共通する要因の整合性について説明してください。
・原価法において査定した建物再調達原価をもとに、収益還元法の修繕費、損害保険料、資本的支出を査定しており要因の整合性は取れている。

・原価法における土地価格査定の際に用いた取引事例比較法と、収益還元法の想定賃料を査定する際の賃貸事例比較法は同一観点で補修正を行っており、要因の整合性は取れている。

 

その他の類型の口述考査対策