不動産鑑定士になるための最後の関門である修了考査(口頭試問)の対策です！！

借地権についての質問

Q.土地評価数量の根拠は？なぜその数量を採用した？

契約数量を採用した。

登記数量とも一致しており、信頼性が高い。(現地調査にて間口・奥行を照合し概ね一致を確認したことも補足)

Q.セットバック面積はどのようにして調べたのか？

①私道の場合
建築指導課等において狭隘協議図面を確認してこれにより概算を行った。
現地ともおおむね一致している。

②建築指導課において対象不動産の両隣及び向かいの不動産の建築計画概要書を入手して面積を概算した。

Q.(セットバックの場合)後退杭はあったか？

①後退杭を●●ヵ所確認した。

②後退区は現地にて確認できなかった。

Q.対象不動産の特徴は？

(答えられるように)

Q.確認資料をそれぞれどのように入手したのか？

(答えられるように)

Q.道路はどこで何を調査したのか？

①区道の場合●●役所の道路管理課にて道路種別、幅員、路線番号、境界確定の有無を調査した。

②都道の場合第●建設事務所にて幅員、境界確定の有無を調査した。

③国道の場合国道事務所にて幅員、境界確定の有無を調査した。

④私道の場合公図、登記記録等により所有者及び筆を確認。現地にて道路幅員を歩測した。両隣及び向かいの不動産の建築計画概要書も確認を行った。

Q.●●区役所はどこにあったか？

(答えられるように)

Q.道路境界は確定しているのか？どこで確認した？

①区道の場合：確定していることを●●役所の道路管理課にて確認した。

②都道の場合：確定していることを第●建設事務所にて確認した。

③国道の場合：確定していることを国道事務所にて確認した。

Q.第●建設事務所はどこにあったか？

(答えられるように)

第1建設事務所：『新富町駅』から徒歩3分ほど(千代田・中央・港区)

第2建設事務所：『大井町駅』から徒歩6分ほど→品川区役所内(品川・目黒・大田・世田谷・渋谷区)

第3建設事務所：『中野駅』から徒歩5分ほど→中野区役所内(新宿・中野区・杉並区)

第4建設事務所：『大塚駅』から徒歩5分ほど(豊島・板橋・練馬区)

第5建設事務所：『亀戸駅』から徒歩8分ほど(墨田・江東・葛飾・江戸川区)

第6建設事務所：『北千住駅』から徒歩8分ほど(文京・台東・北・荒川・足立区)

Q.インフラはどこで何を調べたのか？

ガスについてはガス本管埋設状況確認サービスにて確認

下水道については下水道局にて下水道台帳を確認(ネットで見れるが行った方がベター)

上水道については水道局営業所にて水道菅管理図を確認(ネットには公開されていない)

電気については東京電力で引込みの可否を確認(都内の案件なら言わなくていいかも)

Q.水道局の営業所はどこにあったか？

(意外と聞かれているので答えられるように)

千代田営業所：神田駅から徒歩5分

港営業所：赤羽橋駅から徒歩2分

新宿営業所：新宿御苑前駅から徒歩5分

文京営業所：東大前駅から徒歩5分

墨田営業所：森下駅から徒歩5分

江東営業所：東陽町駅から徒歩10分

品川営業所：荏原中延駅から徒歩10分

目黒営業所：祐天寺駅から徒歩10分

大田営業所：平和島駅から徒歩20分

世田谷営業所：経堂駅から徒歩10分

渋谷営業所：笹塚駅から徒歩1分

中野営業所：東中野駅から徒歩15分

杉並営業所：永福町駅から徒歩5分

豊島営業所：池袋駅から徒歩5分

北営業所：赤羽駅から徒歩7分

荒川営業所：南千住駅から徒歩10分

板橋営業所：板橋区役所前駅から徒歩5分

練馬営業所：練馬駅から徒歩12分

足立営業所：五反野駅から徒歩10分

葛飾営業所：青砥駅から徒歩7分

江戸川営業所：船堀駅から徒歩7分

Q.土壌汚染関係はどのように調べた？

役所調査、過去地図調査、閉鎖登記簿により調査を行った。

環境課において、土壌汚染対策法、下水道法、水質汚濁防止法、東京都環境確保条例等に基づく区域指定、特定施設等がないことを確認した。

また、過去地図・閉鎖登記簿により従前建物の構造・用途を調査し、土壌汚染が存する可能性が低いと判断した。

Q.従前の用途はなんだったか？

過去の住宅地図で従前の利用状況を●●と確認した。

Q.埋蔵文化財関係はどこでどのようにして調べた？

教育委員会等において周知の埋蔵文化財包蔵地でないことを確認した。

Q.地区計画はどのような内容か？

(地区計画の内容を答えられるように)

(最有効使用への影響、取引事例収集の範囲等を意識する）

Q.地質、地盤は調べた？

東京都建設局が公開している「東京の地盤」により付近の柱状図を確認した。
結果、地盤・地質は○○である。

Q.浸水履歴やハザードマップは調べたのか？

●●区役所防災課において○○年からの浸水履歴を調べた。結果は・・・
ハザードマップは区のHPに公開されているので閲覧した。●●川が氾濫した場合○○mの浸水が予想される。

Q.権利の態様をどのようにして確認した？

登記事項証明書を用いて所有者を確認し、賃貸借契約書にて土地賃貸借契約の内容を確認した。

Q.土地賃貸借契約の概要は？

借地権の種類：旧法or新法
目的：堅固or非堅固
期間：●●年
契約始期：○○年
地代：●●円/㎡
一時金：権利金、更新料、建替え承諾料等の内容
特約：〇〇

Q.近隣地代の相場は？

近隣の地代相場は収集が困難であったが、東京都不動産鑑定協会の『継続地代の調査分析』及び日税不動産鑑定士会の『継続地代の実態調べ』等の成果物により相場の把握に努めた。

結果〇〇区の商業地域の相場は○○円/㎡ほど。

Q.現行地代は公租公課の何倍か？

(答えられるように)

Q.契約締結の経緯は？

(答えられるように)

Q.借地権の残存期間は？

(答えられるように)

Q.更新の可能性はどうか？

(手法の適用と関係してくるのできちんと答える)

Q.建物数量はどのように確認・確定した？

登記事項証明書、建物図面、竣工図、面積表などをもちいて現地にて照合することにより確認と確定を行った。

Q.増築や改築はなかったか？

増改築がなかったことは、登記事項証明書、建築計画概要書、台帳記載事項証明の建物と相違がないことにより確認した。

Q.建物築年は？

築●●年。

Q.借地残存期間と建物の残存耐用年数の関係は？

(借地残存期間が建物残存耐用年数と一致していない場合に更新が予測されるのか、借地権が消滅するのかについて整合する回答をする)

Q.古い建物のようですが修繕履歴は確認したか？

①修繕履歴を依頼者等から入手して確認した。

②修繕履歴を入手することはできなかったが、●●年に大規模修繕が行われていることは確認ができた。

Q.アスベストはないか？

吹付けアスベスト
築年、構造により吹付けアスベストの使用可能性は低い。

アスベスト含有材
仕上表に基づき、使用建材についてアスベスト含有材かを調査した。結果、アスベスト含有材についても使用可能性は低い。

Q.PCBはどこで調べたのか？

PCBについては東京都環境局資源循環推進部にて、使用・保管の届出が出ていないことを調査した。

Q.遵法性はどう判断したか？

①ERにより遵法性に問題がないことを確認し、現地調査でも照合確認を行った。

②登記事項証明書、建物図面、竣工図などをもちいて現地にて照合することにより違法増改築等がなされていないことを確認した。

Q.駐車場附置義務はあるのか？また何台附置義務があるのか？

(答えられるように)

Q.対象建物の利用状況は何だったか？

(答えられるように)

Q.容積率は完全に消化しているか？

(答えられるように)

Q.耐震性はどうか？

①ERによりPML値を確認した。●●％のため耐震性に問題はない。

②1981年6月1日以降の建物であり、新耐震基準であることから耐震性に問題はないと判断した。

Q.内覧をしていないのにどうして評価できるのか？

内覧は所有者の許可が得られず行えなかったが、建物内部の図面、写真等を豊富に入手できたことから合理的な推定を行うことが出来た。

Q.修繕履歴は確認したのか？

(実際に修繕履歴を入手するのは困難)
修繕履歴は入手できなかったが依頼者から最近の修繕の状況を確認した。

Q.評価に当たってどのように考慮したのか？

大規模修繕については経済的残存耐用年数の査定に反映し、またDCF法において資本的支出の支出時期に反映した。

Q.設備についてどのような設備があり、更新状況はどうか？

(答えられるように)

Q.維持管理の状態はどうだったか？

①内覧をした場合
建物内部から、仕上、設備の状況、破損や汚れの状況を確認した結果維持管理の状態は普通である。

②内覧できなかった場合
建物全体を外部観察した。外壁やエントランス前から観察するに維持管理の状態は●●である専有部分については建物図面、写真を用いて推定を行った。

Q.対象不動産の周辺の利用状況はどうだった？

(周辺建物の用途、規模等を答えられるように)

Q.標準的使用は何だと考えた？

(標準的使用を答えられるように)

Q.一体としての最有効使用はどのように考えた？

地域分析及び個別分析の結果、最有効使用を●●と判定した。

Q.他の用途(共同住宅・事務所・店舗等)の賃料とは比較したのか？

他の用途の賃料を周辺の事例から調べた。
結果●●の用途の賃料が高く、最有効使用であるといえる。

Q.現地調査で具体的に何をした？

土地については間口、奥行、傾斜、高低差、境界標を現地にて確認した。
また、異臭、地下埋設物等が存する可能性がないかも現地で確認した。

建物については構造・用途・増改築の有無を確認資料を用いて慎重に照合した。
また、維持管理の状態や周辺の利用状況等の確認を行った。

Q.建築計画概要書、記載事項証明書はどこで入手した？

●●区役所の建築指導課において入手した。

Q.同一需給圏について記載の内容にもう少し補足してください

(内訳書あるいは評価書記載の事項に補足を求められるので答えられるように)

Q.借地権の場合、同一需給圏の範囲は変わるか？

借地権の取引慣行が類似する地域に限られてくるため、狭くなると考えた。

Q.地域分析をどのように行った？

まず近隣地域を判定したうえで、典型的需要者を把握し、当該需要者の観点から代替競争関係が成立する地域として判定した。

具体的には賃料水準の動向や地域的選好性を重視した。

Q.近隣地域はどのような観点で判定した？

対象不動産周辺を歩き回り、建物の連たん性や繁華性(あるいは住環境)、路線価等に着目して判定した。

Q.個別分析をどのように行った？

対象不動産の個別的要因について市場参加者の観点から市場競争力を把握した。

Q.市場の需給動向の状況は？

(『地価LOOK』や各種マーケットレポートを参考に案件に沿った回答ができるように)

Q.借地権取引の慣行の有無は？

当事者間、第三者間ともに借地権の取引慣行があり、建物に随伴して取引が行われることが多い地域である。

Q.借地権取引の態様は？

借地権が有償で承継される地域
当事者間・第三者間ともに取引慣行がある
堅固or非堅固建物所有目的が多い
一時金授受の慣行等