不動産鑑定士になるための最後の関門である修了考査(口頭試問)の対策です！！
継続家賃についての質問
対象不動産の確定・確認について
- Q.評価対象部分と数量の根拠は？
- 評価対象部分は●造●屋根●階建て●●(用途)ビルの●階部分
賃貸借契約書により契約数量を確認でき、入手できた資料のなかで最も信頼性が高いと判断した。
- Q.土地のセットバック面積はどのようにして調べたのか？
- ①役所において狭隘協議図面を入手してこれにより概算を行った。
現地ともおおむね一致している。
②建築指導課において対象不動産の両隣及び向かいの不動産の建築計画概要書を入手して面積を概算した。 - Q.(セットバックの場合)後退杭はあったか？
- ①後退杭を●●ヵ所確認した。
②後退区は現地にて確認できなかった。 - Q.確認資料をそれぞれどこで入手した？
- (答えられるように)
- Q.道路はどこで何を調査したのか？
- ①区道の場合
●●役所の道路管理課にて道路種別、幅員、路線番号、境界確定の有無を調査した。
②都道の場合
第●建設事務所にて幅員、境界確定の有無を調査した。
③国道の場合
国道事務所にて幅員、境界確定の有無を調査した。
④私道の場合
公図、登記記録等により所有者及び筆を確認。現地にて道路幅員を歩測した。
両隣及び向かいの不動産の建築計画概要書も確認を行った。 - Q.●●区役所はどこにあったか？
- (答えられるように)
- Q.道路境界は確定しているのか？どこで確認した？
- ①区道の場合：確定していることを●●役所の道路管理課にて確認した。
②都道の場合：確定していることを第●建設事務所にて確認した。
③国道の場合：確定していることを国道事務所にて確認した。 - Q.第●建設事務所はどこにあったか？
- (答えられるように)
第1建設事務所：『新富町駅』から徒歩3分ほど
(千代田・中央・港区)
第2建設事務所：『大井町駅』から徒歩6分ほど→品川区役所内
(品川・目黒・大田・世田谷・渋谷区)
第3建設事務所：『中野駅』から徒歩5分ほど→中野区役所内
(新宿・中野区・杉並区)
第4建設事務所：『大塚駅』から徒歩5分ほど
(豊島・板橋・練馬区)
第5建設事務所：『亀戸駅』から徒歩8分ほど
(墨田・江東・葛飾・江戸川区)
第6建設事務所：『北千住駅』から徒歩8分ほど
(文京・台東・北・荒川・足立区)
- Q.インフラは何をどうやって調査した？
- ガスについてはガス本管埋設状況確認サービスにて確認
下水道については下水道局にて下水道台帳を確認(ネットで見れるが行った方がベター)
上水道については水道局営業所にて水道菅管理図を確認(ネットには公開されていない)
電気については東京電力で引込みの可否を確認(都内の案件なら言わなくていいかも) - Q.水道局営業所はどこにあったか？
- (意外と聞かれているので答えられるように)
千代田営業所：神田駅から徒歩5分
港営業所：赤羽橋駅から徒歩2分
新宿営業所：新宿御苑前駅から徒歩5分
文京営業所：東大前駅から徒歩5分
墨田営業所：森下駅から徒歩5分
江東営業所：東陽町駅から徒歩10分
品川営業所：荏原中延駅から徒歩10分
目黒営業所：祐天寺駅から徒歩10分
大田営業所：平和島駅から徒歩20分
世田谷営業所：経堂駅から徒歩10分
渋谷営業所：笹塚駅から徒歩1分
中野営業所：東中野駅から徒歩15分
杉並営業所：永福町駅から徒歩5分
豊島営業所：池袋駅から徒歩5分
北営業所：赤羽駅から徒歩7分
荒川営業所：南千住駅から徒歩10分
板橋営業所：板橋区役所前駅から徒歩5分
練馬営業所：練馬駅から徒歩12分
足立営業所：五反野駅から徒歩10分
葛飾営業所：青砥駅から徒歩7分
江戸川営業所：船堀駅から徒歩7分
- Q.土壌汚染関係はどのように調べた？
- 役所調査、過去地図調査、閉鎖登記簿により調査を行った。
環境課において、土壌汚染対策法、下水道法、水質汚濁防止法、東京都環境確保条例等に基づく区域指定、特定施設等がないことを確認した。
また、過去地図・閉鎖登記簿により従前建物の構造・用途を調査し、土壌汚染が存する可能性が低いと判断した。 - Q.従前の利用用途は何だったか？
- 過去の住宅地図で従前の利用状況を●●と確認した。
- Q.埋蔵文化財関係はどこでどのようにして調べた？
- 教育委員会等において周知の埋蔵文化財包蔵地でないことを確認した。
- Q.地区計画はどのような内容か？
- (地区計画の内容を答えられるように)
(最有効使用への影響、取引事例収集の範囲等を意識する） - Q.地質、地盤は調べた？
- 東京都建設局が公開している「東京の地盤」により付近の柱状図を確認した。
結果、地盤・地質は○○である。 - Q.浸水履歴やハザードマップは調べたのか？
- ●●区役所防災課において○○年からの浸水履歴を調べた。結果は・・・
ハザードマップは区のHPに公開されているので閲覧した。●●川が氾濫した場合○○mの浸水が予想される。 - Q.権利の態様をどのようにして確認した？
- 登記事項証明書を用いて所有者を確認し、土地賃貸借契約書により、賃貸人、種類、目的、期間、地代等の概要を確認した。
- Q.周辺の家賃相場はいくらくらいか？
- 収集した賃貸事例や各種オフィス賃料レポートによりエリアの家賃相場を把握した。
結果、地域の相場は○○円/㎡ほど。 - Q.家賃相場と現行家賃を比較してどうか？
- 現行家賃は相場よりやや低い。
(ここで相場通りと言ってしまうと「では現行家賃に上がる余地はありませんよね」と返されてしまうので、現行家賃は相場より安く相当性の回復をする必要があることを説明する) - Q.敷金・礼金はどれくらいあった？
- (実際実質賃料の計算に必要であるため答えられるように)
- Q.更新料はある？
- (答えられるように)
- Q.更新料はどのように取り扱った？
- (更新料の性格と絡めて実際実質賃料を構成するのか否かを説明する)
- Q.直近合意時点はいつ？
- (答えられるように)
- Q.契約締結から現在の経緯を説明してください
- (契約締結時からの賃料改定の間隔や経緯などを説明する)
- Q.対象不動産の周辺の利用状況はどうだった？
- (周辺建物の用途、規模、構造等を答えられるように)
- Q.標準的使用は何だと考えた？
- (標準的使用を答えられるように)
- Q.現地調査で具体的に何をした？
- 土地については間口、奥行、傾斜、高低差、境界標を現地にて確認し、また異臭・地下埋設物等が存する可能性がないかも現地で確認した。
建物については登記記録用途と概要書・記載事項証明書の用途と照合し、違法増改築とうがないことを確認した。また維持管理の状態や修繕状況について観察した。 - Q.評価対象部分を内覧したか？
- (正直に答える)
- Q.(内覧した場合)具体的に何をみた？評価にはどのように反映させた？
- 内装、間取、配置、修繕の状況、維持管理の状況、設備の状況等を確認した。
評価に当たって、原価法においては経済的残存耐用年数の判定や観察原価法の適用に反映させ、収益還元法においては維持管理費や修繕費、資本的支出に反映させた。 - Q.(内覧してない場合)内覧できなかったのになぜ評価ができるのか？(圧迫的に)
- 内覧は賃借人の許可が得られず行うことができなかったが、その代わり依頼者から建物内部の写真を入手し、維持管理の状態や設備の状況を確認できた。
また間取り図や竣工図面を入手できたので評価対象部分について合理的な推定が行えた。 - Q.同一需給圏について記載の内容にもう少し補足してください
- (内訳書あるいは評価書記載の事項に補足を求められるので答えられるように)
- Q.地域分析をどのように行った？
- まず近隣地域を判定したうえで、典型的需要者を把握し、当該需要者の観点から代替競争関係が成立する地域として判定した。
具体的には賃料水準の動向や地域的選好性を重視した。 - Q.近隣地域はどのような観点で判定した？
- 対象不動産周辺を歩き回り、建物の連たん性や繁華性(あるいは住環境)、路線価等に着目して判定した。
- Q.個別分析をどのように行った？
- 対象不動産について典型的需要者を判定したうえで、当該需要者の観点から個別的要因を分析して最有効使用の判定を行った。
- Q.市場の需給動向の状況は？
- (『地価LOOK』や各種マーケットレポートを参考に案件に沿った回答ができるように)
- Q.評価方針は？
- 差額配分法、利回り法、スライド法を適用し、賃貸事例比較法は継続地代に係る事例の収集が困難であったため適用しない。
